Cualquier persona con un mínimo de conocimiento en desarrollo urbano coincide en que densificar las zonas donde existe mayor cantidad de servicios públicos (desde transporte hasta escuelas, hospitales, áreas verdes, entre otras) es una vía efectiva para garantizar que la población cuente con espacios de vivienda que le permitan hacer valer otros derechos (educación, movilidad, medio ambiente sano) debido a la existencia de infraestructura ya consolidada en una zona.
Al igual que gran parte del país, el modelo de desarrollo urbano de Monterrey y su Zona Metropolitana (ZMM) apostó por un crecimiento horizontal inspirado en Estados Unidos. Ver que, en los últimos 10 años, la capital norestense ha aposado por edificaciones de alta densidad, podría parecer una bocanada de aire fresco. Nuestra densidad poblacional es de 715 habitantes por km², muy por debajo de las áreas metropolitanas de la Ciudad de México (2,559 hab./km²) y Guadalajara (2,055 hab./km²).
No obstante, pareciera que, como decimos en mi rancho, “hay truco” en este desarrollo vertical, el cual, si bien, inició desde la segunda mitad de la década de los 2000, se intensificó con notoriedad a lo largo de las administraciones de Adrián de la Garza Santos (2015-2021).
Basta hacer una revisión de los desarrollos verticales autorizados desde 2015 para notar que la mayoría no tiene la intención de ser una opción de vivienda familiar. Gran parte de la oferta está diseñada para espacios ubicados en un rango de entre 30m² y 50m², un espacio que hasta un capitalino diría que es reducido para formar una familia. La venta de departamentos de 100m² está orientada a personas jóvenes, profesionistas, que pueden pagar hipotecas de entre 40,000 y 60,000 pesos mensuales, una cifra imposible de imaginar para la mayoría de los regiomontanos.
Lo que observamos aquí es gentrificación en su más clara expresión y hoy está lejos de ser una estrategia de densificación para garantizar mejor acceso a la vivienda y a servicios públicos. Desafortunadamente, la vivienda popular continúa siendo edificada en las periferias de la ciudad, bajo un modelo que nació muchas décadas atrás, mediante la creación de organismos como FOMERREY, los cuales, institucionalizaron la segregación por nivel de ingresos, creando amplias zonas de la ciudad sin acceso a servicios, sin espacio público y alejadas de las fuentes de empleo, el caldo de cultivo perfecto para que estallara una crisis social como la vivida entre 2009 y 2012 en el contexto de la guerra contra el narcotráfico de Felipe Calderón.
De igual manera, existe evidencia de que al menos 23 megadesarrollos fueron autorizados sin elementos básicos en desarrollo urbano, como estudios de factibilidad de agua, lo que aleja aún más el desarrollo vertical de Monterrey de ser un ejemplo para mejorar las condiciones de vida de la población.
El desorden inmobiliario comienza a pasar factura. En una nota titulada “Denuncian colusión de fiscalía de Nuevo León con familia de defraudadores”, publicada en La Jornada por Sanjuana Martínez, se evidencia un esquema fraudulento orquestado por la constructora Proyectos 9, responsable de un sinfín de desarrollos que lucen abandonados, o que ni siquiera arrancaron, en la ciudad. Víctimas de este esquema fraudulento afirman que existe un vínculo muy cercano entre Adrián de la Garza y Proyectos 9, el cual debería ser investigado.
Otra constructora que ha tenido un crecimiento vertiginoso es KOiNOX Developers, desarrolladora de cualquier torre que lleve el apellido “KIO” en Monterrey. Sin que esto represente una acusación, llama la atención que tanto Proyectos 9 como KOiNOX figuran como los grandes desarrolladores de torres de departamentos en Nuevo León, constructoras de las que conocíamos poco hasta hace unos años y que desplazaron a las desarrolladoras tradicionales como U-Calli o Garza Ponce.
Además (sí, ya piso el terreno de lo especulativo) no deja de llamar la atención que el crecimiento vertical de Nuevo León se aceleró con la llegada de la Dra. Claudia Sheinbaum al gobierno capitalino; pues mientras en la Ciudad de México, se ponía orden, aquí se abrían las puertas a los grandes desarrollos. ¿Por qué existe una ferviente necesidad de crear vivienda cuando observamos edificios a medio vender, construcciones abandonadas y una base de clientes limitada? Razones puede haber muchas, pero también es válido cuestionar si el sector inmobiliario está siendo utilizado como un vehículo para la canalización de capitales de origen incierto.
El problema de fondo no es la verticalidad, sino para quién se construye y bajo qué reglas. Monterrey no necesita más torres; necesita una política urbana que entienda la vivienda como un derecho y no como un instrumento de especulación, una vía para el blanqueo de capitales o una estrategia de desplazamiento de clases populares de ciertas zonas de la ciudad. De lo contrario, el crecimiento seguirá siendo alto… pero profundamente excluyente.
